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Pertinenze: sconti fiscali per box e cantine

10/06/2015

Cantine, box e posti auto sono le pertinenze acquistate più di frequente: insieme all’abitazione stessa o con atto separato. Esclusi i casi in cui la legge prevede la nullità del trasferimento disgiunto (ad esempio, i parcheggi costruiti ex articolo 9 della legge Tognoli), le pertinenze possono infatti essere liberamente trasferite in un secondo momento, rispetto all’acquisto dell’immobile. Con il termine pertinenze si intendono – recita l’articolo 817 del Codice civile – «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa». Destinate dal proprietario dell’immobile o anche dal titolare di un diritto reale (si pensi all’usufruttuario che decide di comprare un solaio, a servizio dell’appartamento).

Ma entro quali limiti un immobile può dirsi a servizio della mia casa? La giurisprudenza se n’è spesso occupata, perché alcune situazioni vanno valutate singolarmente. Il garage, ad esempio, non dev’esser per forza ospitato nello stesso edificio: ma se troppo distante dall’alloggio, rende impossibile un uso immediato ed è difficile che possa esser considerato “pertinenza” (collegato all’immobile). Ancora: perché importante definire con precisione cosa è pertinenza e cosa no? Perché nel caso la pertinenza sia “collegata” alla prima casa, questa gode di vantaggi fiscali rispetto a immobili che sono inquadrati diversamente: sia nel campo dell’imposta di registro (dunque nel caso di acquisto da privati) sia in quello dell’Iva (acquisto da imprese). 

A riguardo, i benefici “prima casa” comprendono l’acquisto, pure con atto separato e successivo (fermo restando il possesso dei requisiti), delle pertinenze: ma una sola per ogni categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). Il bonus consiste nel pagare l’imposta di registro del 2% (anziché del 9%), con un minimo di mille euro; più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna.

«Indipendentemente dal fatto di godere delle agevolazioni, nelle compravendite non soggette a Iva, si applica comunque la disciplina “prezzo-valore”: la base imponibile è costituita cioè dal valore catastale dell’immobile e non dal corrispettivo indicato nell’atto – precisa il presidente del Consiglio Notarile di Milano, Arrigo Roveda –. Un principio che si estende alle pertinenze di ogni tipo, senza limiti di numero.

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