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Rilascio dichiarazione pagamento quote condominio

14/09/2018

La compravendita degli immobili situati in condominio è sempre stata foriera di insidie per gli acquirenti, soprattutto per quelli che non hanno il buon uso di informarsi sulla situazione delle spese condominiali connesse all'unità immobiliare da acquistare.

L'errore più diffuso, posto in essere da chi compra in condominio, è proprio quello di disinteressarsi degli oneri condominiali pregressi, che sono alla base dei principali contenziosi tra acquirente e venditore.

È noto, infatti, che l'acquirente di un immobile in condominio, ai sensi dell'art. 64 quarto comma disp. att. c.c., è solidalmente responsabile con il condomino venditore, per il pagamento delle quote condominiali pregresse, relative all'anno di acquisto ed a quello precedente.

Ed è proprio per limitare i contenziosi tra acquirente e venditore che il legislatore della riforma condominiale ha introdotto, al n. 9 dell'art. 1130 c.c., l'obbligo dell'amministratore di fornire al condomino richiedente l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Tale specifico dovere dell'amministratore è diretto, infatti, a tutelare essenzialmente l'acquirente dell'immobile in condominio che, di fatto, è messo dalla legge in condizioni di poter conoscere l'eventuale morosità nel pagamento delle quote condominiali, da parte del suo venditore.

Ma chi può chiedere all'amministratore di condominio il rilascio dell'attestazione dei pagamenti e delle eventuali liti in corso e poi con quali motivazioni?

Il quesito non è banale, per come potrebbe sembrare, in quanto, se è vero che il dettato legislativo identifica come soggetto richiedente soltanto il "condomino", è pur vero che di prassi, sono gli agenti immobiliari intermediari nella compravendita dell'immobile a formulare la richiesta di rilascio dell'attestazione all'amministratore.

Ma l'attestazione rilasciata dall'amministratore ha valore di quietanza liberatoria?

Innanzitutto occorre dire che l'attestazione è una semplice dichiarazione scritta, con la quale l'amministratore certifica la situazione versamenti relativa alle quote condominiali pagate, fino alla data del rilascio, dal condomino-venditore, anche se nulla esclude che la stessa dichiarazione possa riguardare pure i pagamenti effettuati dagli altri condòmini. In buona sostanza, l'amministratore si limita ad indicare nella sua dichiarazione le quote condominiali che sono state pagate dal condomino-venditore, sulla scorta degli stati di riparto spese approvati dall'assemblea condominiale, specificando quali siano gli importi scaduti alla data del rilascio dell'attestazione e le eventuali cause giudiziarie in corso. Con riferimento alle cause pendenti è buona norma indicare, da parte dell'amministratore, il loro grado di giudizio e gli eventuali costi conosciuti, in quanto la pendenza delle liti giudiziarie potrebbe comportare ulteriori e rilevanti spese, tali da determinare una diversa valutazione in capo all'acquirente.

Ciò posto, dal punto di vista del valore di tale dichiarazione, si osserva come nella prassi, in modo improprio, c'è chi identifica l'attestazione dei pagamenti come una sorta di quietanza liberatoria condominiale rilasciata dall'amministratore.

Nulla di più sbagliato. Anzi, proprio a scanso di equivoci, è consigliabile che l'amministratore specifichi nella sua dichiarazione che la stessa viene rilasciata senza costituire una liberatoria dei pagamenti condominiali e tale da non poter essere opponibile allo stesso amministratore estensore, per ulteriori ed eventuali quote che dovessero insorgere successivamente alla data di rilascio. Peraltro, gli eventuali accordi intercorsi tra acquirente e venditore, in merito al pagamento delle spese condominiali pregresse, non possono avere alcuna rilevanza nei confronti del condominio, così come non è neanche pensabile che l'acquirente possa essere sollevato dal venditore dall'obbligo di pagare le spese condominiali.





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